Что включает в себя комплексная проверка недвижимости

Комплексная проверка недвижимости — это многоступенчатое исследование, а иногда и расследование, направленное на выявление всех возможных рисков и перспектив, связанных с приобретением актива. Она позволяет ответить на главные вопросы: «Законно ли продавец владеет объектом?», «Можно ли им будет пользоваться так, как я планирую?» и «Не потеряю ли я объект или деньги в будущем?».

Как правило, проверка объекта состоит из нескольких основных блоков
  • Юридическая проверка
    Анализ «юридической чистоты» объекта и самого продавца. Изучение правоустанавливающих документов и истории объекта. Выявление отсутствия текущих и потенциальных запретов и обременений. Цель — убедиться, что право собственности точно перейдет к покупателю и не будет никем оспорено.
  • Градостроительный аудит
    Анализ потенциала использования объекта или земельного участка и расположенных на нем объектов. Цель — убедиться, что актив можно использовать в соответствии с целями покупателя (строительство, реконструкция, раздел, эксплуатация, перепродажа) или возможна эффективная оптимизация объекта под другие интересные цели.
  • Технический и финансовый аудит
    Проверка физического состояния объекта и наличия задолженностей (коммунальные платежи, текущие и будущие налоги). Проверка соответствия фактических характеристик объекта документальным ( изучается отсутствие перепланировок, самовольного строительства, дефектов, несовпадения границ участков и тд.) . Для этих целей возможно привлечение экспертов и специалистов различного профиля.
  • Особые параметры проверки при покупке на торгах
    Покупка на торгах (банкротные, исполнительное производство, приватизация, продажа непрофильных активов) привлекательна сниженной ценой, но сопряжена с повышенными рисками из-за ограниченного времени на принятие решения и сложности предъявить претензии продавцу после сделки. Требуется дополнительное исследование документов процедуры и всей истории появления лота в продаже по данной цене.
Основные направления проведения проверки и примерный состав мероприятий
Мы гарантируем гибкий подход при проведении проверок объектов. Если ваша сделка типовая и не требует глубокой проработки, мы не навязываем дорогостоящее заключение на 50 страницах. Однако, если речь идет о земле под застройку или о покупке имущества с торгов, то потребуется детально изучить большое количество документов и составить дорожную карту мероприятий по приобретению и использованию такого объекта с максимальной выгодой. И тогда отчет и его стоимость могут стать довольно объемными.
  • ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА
    Актуальная выписка: собственник, кадастровая стоимость, категория земли, ВРИ.
    Расширенная выписка (история переходов прав): анализ цепочки сделок за 3-5 лет для выявления "подозрительных" перепродаж (признаки оспаривания по 61.2 ФЗ "О банкротстве").
    Выявление зарегистрированных обременений: аресты, запреты, залог (ипотека), аренда, сервитуты.
    Проверка правоустанавливающих документов продавца:
    На каком основании возникло право
    Проверка законности оформления (нотариальное удостоверение для долей, соблюдение преимущественного права покупки и тд).
    Для новостроек/реконструкции: проверка наличия разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию.
    Скрининг продавца (субъекта проверки):
    Для юрлиц: выписка ЕГРЮЛ (действующий ли статус, руководитель, учредители), проверка на банкротство, ликвидацию, реорганизацию (картотека арбитражных дел, ФССП). Проверка полномочий лица, подписывающего договор, и необходимости одобрения крупной сделки.
    Для физлиц: проверка дееспособности, наличие нотариального согласия супруга, статус несовершеннолетних собственников.
    Проверка обременений, связанных с личностью и правами третьих лиц:
    Запрос сведений о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги).
    Выявление лиц, сохраняющих право пользования (отказавшиеся от приватизации, получатели ренты). Наличие несовершеннолетних, недееспособных (требуется разрешение органов опеки).
  • ЗЕМЕЛЬНЫЙ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ АУДИТ
    Вопросы границ и территории:
    Соответствие фактических границ участка кадастровым (риск наложений, споров с соседями).
    Наличие на участке объектов третьих лиц, бесхозяйных объектов, инженерных сетей.
    Наличие/отсутствие проезда к участку, оформлен ли сервитут при необходимости.
    Вопросы разрешенного использования и градостроительных ограничений:
    Анализ категории земель и ВРИ на соответствие текущей или планируемой деятельности.
    Изучение градостроительной документации: Генеральный план, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), проекты планировки (ППТ) и межевания (ПМТ).
    Возможность изменения ВРИ или получения условно разрешенного вида использования.
    Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — главный «скрытый» риск:
    Выявление всех видов ЗОУИТ:
    охранные зоны инженерных коммуникаций, санитарно-защитные зоны (СЗЗ), водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (ОКН), приаэродромные территории, зоны метрополитена.
    Важно: зоны могут быть не внесены в публичную кадастровую карту, но юридически существовать.
    Оценка влияния зон на возможность использования/строительства (могут полностью запретить стройку).
    Риски самовольного строительства:
    Сопоставление фактических параметров здания (площадь, этажность) с данными ЕГРН и документами БТИ.
    Проверка документов на ввод в эксплуатацию.
    Выявление признаков реконструкции без разрешений.
    Инфраструктура и коммуникации:
    Оценка возможности подключения к сетям (электричество, вода, канализация), наличие свободных мощностей.
    Проверка законности существующих подключений (нет ли «серых» схем).
  • ФИНАНСЫ И ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА
    Финансовые проверки:
    Задолженность по коммунальным платежам (ЖКХ, электроэнергия).
    Задолженность по налогам (налог на имущество, земельный налог) — важно, перейдет ли долг к покупателю.
    Налоговое бремя в последствии, а также расчет налогов при последующей продаже. Анализ правильности расчета кадастровой стоимости (возможность ее оспаривания и снижения налогового или арендного платежа).
    Технический аудит (с привлечением экспертов):
    Осмотр объекта, оценка физического состояния несущих конструкций.
    Выявление скрытых дефектов (плесень, промерзание, проблемы с фундаментом).
    Оценка степени износа зданий и сооружений. Кадастровые границы и т.д.

  • ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ НА ТОРГАХ

    Покупка на торгах — это "охота за скидками", но с повышенными рисками. Отличительная черта: имущество продается "как есть", и претензии к продавцу (организатору торгов) предъявить практически невозможно.
    Основные виды торгов (отличаются процедурой и рисками):
    Банкротные торги (самые рискованные): имущество должников (физлиц и юрлиц). Высокий риск оспаривания сделки из-за ошибок арбитражного управляющего, нарушения порядка торгов, или если имущество было продано по заниженной цене перед банкротством.
    Торги в рамках исполнительного производства (арестованное имущество): продажа приставами для погашения долга. Часто квартиры продаются с прописанными людьми.
    Приватизация (государственное и муниципальное имущество): более "чистый" вид торгов, но могут быть обременения в виде статуса объекта культурного наследия или обязательств по сохранению.
    Коммерческие торги: организуются самим собственником для прозрачности, риски ниже, но нужно проверять самого продавца.
    На что обратить внимание при покупке на торгах (минимизация рисков):
    Проверяйте все детали ДО подачи заявки и оплаты задатка.
    Изучите не только лот, но и процедуру:
    Положение о торгах на ЕФРСБ (для банкротств) или на torgi.gov.ru (для госимущества).
    Проверьте по картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru), не оспаривают ли эти торги кредиторы или сам должник.
    Запросите максимум информации у организатора: можно ли осмотреть объект, есть ли дополнительные документы (техпаспорт, справка о задолженностях).
    Закажите расширенную выписку ЕГРН (обязательно историю переходов прав).
    Проверьте зарегистрированных лиц (выписка из домовой книги — можно запросить через организатора).

    Проведите градостроительный аудит, если покупаете участок или здание с землей.

Заказать бесплатную проверку объекта
Мы получим ваше сообщение и зададим дополнительные вопросы.
*не является публичной офертой
На главную